„WohnungsNotLüge“: Warum mehr Neubau für Andreas Schmidt als Antwort auf die Wohnungsnot nicht ausreicht

Wo Wohnungen fehlen, liegt die Forderung nach mehr Neubau nahe. Andreas Schmidt setzt in „WohnungsNotLüge“ einen Schritt früher an: Warum konzentriert sich die Nachfrage auf bestimmte Städte, während andere Orte Bewohner verlieren? Der Immobilienpraktiker verbindet die Wohnungsfrage mit Verkehr, Arbeit und öffentlicher Versorgung und fordert, vorhandenen Wohnraum stärker in die Lösung einzubeziehen.

Die Diagnose entscheidet über die Lösung

Eine Familie zieht weg, weil das Gymnasium geschlossen wurde. Ein Beschäftigter gibt das Pendeln auf, weil der Weg zur Arbeit den Alltag aufreibt. Eine ältere Frau verlässt ihren Heimatort, weil sie ohne Busverbindung nicht mehr zurechtkommt.

Mit solchen Beispielen beschreibt Andreas Schmidt einen Zusammenhang, der seine Argumentation trägt: Der Wohnort wird durch das geprägt, was sich von dort aus erreichen lässt. Die Wohnung kann in gutem Zustand und bezahlbar sein. Wenn Arbeit, Versorgung und soziale Beziehungen nur noch mit großem Aufwand zugänglich sind, verliert sie für ihre Bewohner an Wert.

Schmidts zugespitzte These lautet:

„Wir haben kein Wohnungsproblem. Wir haben ein Infrastrukturproblem.“

Damit bestreitet er den Wohnungsmangel in gefragten Großstädten nicht. Er stellt vielmehr die Diagnose infrage, Deutschland lasse sich als einheitlicher Markt mit einem bloßen Mengenproblem betrachten. In seinem Verständnis gehören der Druck auf die Metropolen und der Leerstand andernorts in dieselbe Betrachtung.

„WohnungsNotLüge“ ist entsprechend eine Streitschrift gegen eine aus Sicht des Autors verkürzte Debatte. Das Buch fragt, welche Bedingungen Nachfrage erzeugen – und was sich ändern müsste, damit vorhandene Wohnungen wieder zu tatsächlichen Wohnmöglichkeiten werden.

Ein Blick aus der Praxis und von der „Bruchseite“

Schmidt arbeitet nach eigener Darstellung seit 1992 als ausgebildeter Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Zu seinen Erfahrungsfeldern gehören Projektentwicklung, Immobilienvertrieb, die Neuordnung einer Wohnungsbaugenossenschaft sowie die Arbeit als gerichtlich bestellter Zwangsverwalter.

Gerade diese unterschiedlichen Rollen prägen seinen Blick. Er kennt den Wohnungsmarkt aus Situationen, in denen verkauft, entwickelt und finanziert wird, ebenso wie aus Fällen, in denen Eigentümer scheitern und Bestände neu organisiert werden müssen. Im Buch nennt er das die „Bruchseite“ des Marktes.

Seine Motivation geht dabei über die Immobilie als Wirtschaftsgut hinaus. Zu Beginn erinnert er sich an ein Gespräch während einer Rückübertragungsaufgabe in den 1990er-Jahren. Die damalige Mahnung, dass empfundene Ungerechtigkeit die Demokratie gefährden könne, verbindet er mit der heutigen Wohnungsdebatte.

Bezahlbares Wohnen ist für ihn deshalb auch eine Frage gesellschaftlicher Teilhabe: Können Menschen dort leben, wo sie gebraucht werden? Und haben sie andernorts eine realistische Alternative?

Warum Neubau allein den Zusammenhang nicht auflöst

Schmidts Kritik am Neubau richtet sich gegen die Erwartung, zusätzliche Wohnungen könnten sämtliche Ursachen des Mangels beheben. In seiner Argumentation bleiben dabei drei Fragen offen.

Erstens: Welche Mieten ermöglicht der Neubau? Das Buch betrachtet Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten gemeinsam. Schmidts Einwand lautet: Eine neu errichtete Wohnung wird nicht automatisch für die Menschen bezahlbar, die sie benötigen. Die wirtschaftlichen Voraussetzungen gehören deshalb in jede Diskussion über zusätzliche Flächen.

Zweitens: Was geschieht mit dem vorhandenen Bestand? Werden Wohnungen in wenig nachgefragten Regionen aufgegeben und gleichzeitig neue Wohnungen in den Zentren geschaffen, sieht er eine doppelte Aufgabe: hier bauen und erschließen, dort Leerstand bewältigen und gegebenenfalls zurückbauen. Diese Verbindung bezeichnet er als eine Rechnung, deren zweite Seite zu oft ausgeblendet werde.

Drittens: Warum ziehen die Menschen überhaupt um? Solange sich Lebensmöglichkeiten auf wenige Standorte konzentrieren, bleibt der Druck auf diese Standorte in seiner Betrachtung bestehen. Mehr Neubau bearbeitet dann die zusätzliche Nachfrage, ohne ihre Entstehung ausreichend zu berücksichtigen.

Der Perspektivwechsel führt zu einer anderen Frage: Welche Investition hilft Menschen tatsächlich, an einem Ort gut zu leben - eine zusätzliche Wohnung, eine verlässliche Verbindung oder eine wieder erreichbare Versorgung?

Eine Bahnverbindung kann einen Wohnstandort verändern

Besonders deutlich wird Schmidts Ansatz an der Verbindung zwischen Magdeburg und Berlin. Er nutzt die Strecke als Beispiel dafür, wie Verkehrsplanung und Wohnungspolitik ineinandergreifen.

Sein Gedankengang: Wer in einer Metropole arbeitet, könnte eine Wohnung in einer anderen Stadt in Betracht ziehen, wenn der Arbeitsweg zuverlässig in den Alltag passt. Entscheidend wäre damit nicht allein die räumliche Entfernung. Ebenso wichtig wären Fahrzeit, Takt, Anschlüsse und Verlässlichkeit.

Eine vorhandene Wohnung wird durch eine bessere Verbindung zwar nicht neu gebaut. Sie kann aber für Menschen relevant werden, für die sie zuvor praktisch nicht infrage kam. Darin sieht Schmidt einen wohnungspolitischen Hebel.

Die Bahn steht im Buch zugleich für ein umfassenderes Verständnis von Infrastruktur. Schulen, medizinische Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Kultur und Vereine gehören für ihn zu den Bedingungen eines tragfähigen Wohnorts. Wer über Wohnungen entscheidet, müsse diese Voraussetzungen mitdenken.

Die Reserven liegen auch im Bestand

Neben der besseren Verbindung von Orten widmet sich „WohnungsNotLüge“ den Möglichkeiten innerhalb bestehender Städte und Quartiere. Schmidt lenkt den Blick auf Dächer, ungenutzte Bürogebäude, ehemalige Gewerbeflächen und andere bereits erschlossene Standorte.

Die ausgewählten Ansätze folgen einem gemeinsamen Prinzip:

• Aufstockung: zusätzlichen Wohnraum auf vorhandenen Gebäuden prüfen.
• Umnutzung: untersuchen, welche nicht mehr benötigten Gewerbe- oder Verwaltungsflächen sich zum Wohnen eignen.
• Reaktivierung: leerstehende Bestände zusammen mit den Bedingungen ihres Standorts betrachten.

Damit verschiebt sich die Aufgabe von der Suche nach neuem Bauland zur Frage, was sich aus dem Vorhandenen entwickeln lässt. Schmidt behandelt dabei auch Genehmigungsverfahren und Baustandards als Hindernisse, die aus seiner Sicht stärker auf die Besonderheiten des Bestands abgestimmt werden müssten.

Wohnraum kommt in Bewegung, wenn das Angebot stimmt

Ein weiterer Vorschlag setzt bei Menschen an, die ihre große Wohnung gern gegen ein kleineres Zuhause tauschen würden. Unter dem Namen „Generation Gold“ beschreibt Schmidt ein Wohnkonzept für ältere Menschen, das Selbstständigkeit, vertraute Umgebung und mögliche spätere Unterstützungsbedürfnisse zusammendenkt.

Der entscheidende Begriff ist Freiwilligkeit. Ein Umzug soll durch ein passendes Angebot attraktiv werden. Dazu gehören für ihn geeignete Räume und der Erhalt von Beziehungen zum bisherigen Umfeld. Eine kleinere Wohnung allein reicht als Anreiz nicht aus.

Das Beispiel verdichtet die Perspektive des Buches: Wohnraum lässt sich auch dadurch erschließen, dass Menschen eine Veränderung ermöglicht wird, die zu ihrem Leben passt. Schmidts Schlussfolgerung lautet:

„Man muss nicht alles neu bauen, was fehlt. Man muss das Vorhandene zueinander in Bewegung bringen.“

„WohnungsNotLüge“ fordert damit, Erfolg in der Wohnungspolitik umfassender zu betrachten. Neben neu geschaffenen Wohnungen zählen in dieser Perspektive die erreichbaren Arbeitsplätze, die nutzbaren Bestände und die Wohnangebote, die Menschen tatsächlich annehmen können. Die Frage nach mehr Neubau bleibt bestehen. Schmidt ergänzt sie um die Frage, ob am richtigen Ort die richtigen Voraussetzungen geschaffen werden.