Hausverkauf: 5 Dinge, die Sie unbedingt berücksichtigen müssen

Der Verkauf eines Hauses ist für die meisten Eigentümer eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Gerade im Großraum München, in Gröbenzell, Fürstenfeldbruck, Olching und Puchheim, ist die Nachfrage nach Häusern nach wie vor hoch. Trotzdem verkauft sich kein Haus von allein zum besten Preis. Wer gut vorbereitet ist, vermeidet teure Fehler und erzielt ein deutlich besseres Ergebnis. Diese fünf Punkte sollten Sie unbedingt berücksichtigen.

1. Mit oder ohne Makler verkaufen?

Viele Eigentümer stellen sich zuerst diese Frage. Ein privater Verkauf ohne Makler hat nur einen einzigen Vorteil: Sie zahlen keine Provision. Dem stehen jedoch zahlreiche Vorteile gegenüber, die ein professioneller Makler mitbringt:

• Professionelle Immobilienbewertung: Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Ist der Preis zu hoch, bleibt das Haus lange am Markt und verliert an Attraktivität. Ist er zu niedrig, verschenken Sie bares Geld.
• Professionelle Bilder und Exposé: Der erste Eindruck entsteht online. Hochwertige Fotos und ein aussagekräftiges Exposé entscheiden darüber, ob Interessenten überhaupt anfragen.
• Emotionaler Abstand: Als Eigentümer hängen Sie an Ihrem Haus. Kritische Fragen von Interessenten oder harte Preisverhandlungen fallen einem neutralen Dritten deutlich leichter.
• Zeitersparnis: Anfragen beantworten, Besichtigungen organisieren, Unterlagen beschaffen und Interessenten prüfen kostet viel Zeit. Ein Makler nimmt Ihnen diese Arbeit ab.

Bessere Entscheidungskompetenz und professionelle Abwicklung: Erfahrung aus vielen Verkäufen hilft, Angebote richtig einzuschätzen und den Verkauf sicher bis zum Notartermin und zur Übergabe zu begleiten.

2. Das Haus richtig platzieren

Jedes Haus hat seine eigenen Stärken. Entscheidend ist, diese Stärken zu erkennen und gezielt zu vermarkten. Fragen Sie sich:

• Gibt es Ausbaupotenzial, etwa im Dachgeschoss oder im Keller?
• Lässt das Baurecht auf dem Grundstück eine zusätzliche Bebauung oder eine Teilung zu?
• Wie entwickelt sich die Lage in den kommenden Jahren, und welchen Wert hat das Haus in Zukunft?
• Für welche Zielgruppe ist das Haus besonders interessant: Familien, Kapitalanleger oder Bauträger?

Wer das Potenzial eines Hauses klar darstellt, spricht die richtigen Käufer an und schafft die Grundlage für einen besseren Preis. Eine durchdachte Vermarktungsstrategie berücksichtigt außerdem die aktuelle Marktlage: Wann ist der richtige Zeitpunkt, über welche Kanäle wird vermarktet, und kommt eventuell ein diskreter Off-Market-Verkauf infrage?

3. Nie ohne Finanzierungsbestätigung zum Notar

Ein Interessent sagt zu, der Preis ist verhandelt, und der Notartermin soll schnell stattfinden. Genau hier machen viele Verkäufer einen folgenschweren Fehler: Sie gehen zum Notar, ohne zu wissen, ob der Käufer den Kaufpreis überhaupt bezahlen kann.

Verlangen Sie daher vor dem Notartermin immer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers. Eine unverbindliche Online-Vorabzusage reicht dafür nicht aus. Die Bestätigung sollte sich konkret auf Ihr Haus und den vereinbarten Kaufpreis beziehen. Bei Käufern, die ohne Kredit kaufen, ist ein Nachweis über das vorhandene Eigenkapital sinnvoll.

Platzt der Kauf nach dem Notartermin, weil die Finanzierung scheitert, kostet das Zeit, Nerven und oft auch Geld. Hinzu kommt ein weiterer Nachteil: Ein Haus, das nach einem gescheiterten Verkauf erneut angeboten wird, wirkt auf neue Interessenten weniger attraktiv. Eine sorgfältige Prüfung der Käufer-Bonität schützt Sie davor.

4. Den Energieausweis rechtzeitig bereithalten

Viele Eigentümer unterschätzen diesen Punkt. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Energieausweis beim Verkauf Pflicht. Bereits in der Immobilienanzeige müssen wichtige Angaben daraus stehen, unter anderem die Art des Ausweises, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt und nach Vertragsabschluss dem Käufer übergeben werden. Wer diese Pflichten missachtet, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf anhand der Bausubstanz und der Anlagentechnik. Für viele ältere Häuser mit weniger als fünf Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ein Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig. Prüfen Sie daher frühzeitig, ob Ihr Ausweis noch aktuell ist.

Der Energieausweis ist aber mehr als eine Pflicht: Eine gute Energieeffizienz ist heute ein starkes Verkaufsargument. Und wenn die Werte weniger gut sind, können Sie Käufern gezielt zeigen, welche Modernisierungen möglich sind. Die WiP Immobilien GmbH erstellt den Energieausweis für Eigentümer direkt, damit dem Verkaufsstart nichts im Weg steht.

5. Den Mietvertrag gründlich prüfen

Ist Ihr Haus ganz oder teilweise vermietet, zum Beispiel mit einer Einliegerwohnung, ist der Mietvertrag einer der wichtigsten Punkte beim Verkauf. Denn es gilt: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Für Kapitalanleger und Selbstnutzer sind diese Informationen daher entscheidend für die Kaufentscheidung. Klären Sie deshalb vorab:

• Seit wann besteht das Mietverhältnis, und welche Kündigungsfristen gelten für den Vermieter?
•  Ist eine Eigenbedarfskündigung für den Käufer überhaupt möglich, und welche Fristen wären einzuhalten?
• Wann war die letzte Mieterhöhung, und wann ist die nächste möglich?
• Welche Art der Mieterhöhung ist vereinbart: Staffelmiete, Indexmiete oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete?
• Liegt die aktuelle Miete unter dem Marktniveau, und wie viel Steigerungspotenzial besteht?
• Wie hoch ist die Mietkaution, und wie wird sie an den Käufer übergeben?

Beachten Sie dabei, dass im Großraum München in vielen Gemeinden besondere Regeln wie eine abgesenkte Kappungsgrenze gelten. Oft gibt es im Mietvertrag Punkte, die vor dem Verkauf noch geklärt oder berichtigt werden sollten. Ein geprüfter, sauber dokumentierter Mietvertrag schafft Vertrauen und stärkt Ihre Position in der Preisverhandlung.

Fazit

Ein erfolgreicher Hausverkauf in Gröbenzell, München, Fürstenfeldbruck, Olching oder Puchheim beginnt mit guter Vorbereitung. Wer den richtigen Preis kennt, das Potenzial seines Hauses zeigt, die Finanzierung des Käufers prüft, den Energieausweis bereithält und den Mietvertrag kennt, verkauft sicherer und zu einem besseren Preis.

Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen? Lassen Sie sich unverbindlich beraten und erhalten Sie eine professionelle Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie.